🧭 Comment est faite l’estimation de votre bien ?

1. 📊 Analyse du marché local et du contexte démographique

Je commence par étudier le dynamisme du marché dans votre secteur, en m’appuyant sur :

• Les biens récemment vendus, pour estimer le prix réellement accepté par les acheteurs,
• Les biens actuellement en vente, pour mesurer la concurrence au moment T,
• Les biens restés invendus, qui m’indiquent les erreurs de positionnement à éviter,
• Les délais de vente moyens,
• L’évolution des prix/m² sur les derniers mois.
• Le contexte démographique de la commune et la situation immobilière.

👉 Cela me permet de situer votre bien dans une fourchette réaliste, en phase avec la demande locale.

2. 🏠 Étude approfondie de votre bien

Chaque logement a ses spécificités. Je m’appuie sur :

• La surface habitableC'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, escaliers, gaines, et embrasures de portes et fenêtres. C'est l'espace où l'on vit au quotidien. et utileLa surface utile comprend la surface habitable, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes (cave, sous-sol non aménagé, balcon, terrasse, etc.).,
• L’état général (neuf, rénové, à rafraîchir…),
• Les prestations et équipements (chauffage, cuisine, menuiseries…),
• La performance énergétique (DPELe Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour la vente. et GESLa classe GES (Gaz à Effet de Serre) fait partie du DPE. Elle indique le niveau d'émission de gaz à effet de serre du bien, de A (très faibles émissions) à G (très fortes émissions).),
• Les atouts différenciants (jardin, terrasse, stationnement, volume, luminosité…),
• Les points faibles éventuels, pour anticiper les objections des acheteurs.

3. 📍 Emplacement & environnement

L’emplacement est un critère essentiel dans la valeur d’un bien. J’analyse :

• Le quartier, la rue, l’exposition,
• La proximité des commodités : écoles, commerces, transports, espaces verts,
• La présence éventuelle de nuisances (vis-à-vis, bruit, odeurs…),
• Les projets d’aménagements ou d’équipements publics à venir.

4. ⚖️ Urbanisme et réglementations

Je vérifie systématiquement :

• Le zonage PLULe Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document qui fixe les règles d'utilisation des sols sur le territoire d'une commune : zones constructibles, zones agricoles, prescriptions architecturales, etc. de votre parcelle (U, AU, N, etc.),
• La présence éventuelle de servitudesUne servitude est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit d'un autre bien (le fonds dominant) ou du public. Exemple : droit de passage, servitude de vue... (de passage, de non-édification, de réseaux…),
• Les emplacements réservésUn emplacement réservé est une zone délimitée par le PLU que la collectivité destine à un projet public futur (route, école, espace vert...). Cela peut geler les droits à construire sur la parcelle concernée., qui peuvent limiter les possibilités de construction ou d’extension.

👉 Ces éléments ont un impact direct sur la valeur et sont souvent négligés par les estimations automatiques.

5. 🔍 Comparaison avec des biens similaires

Je sélectionne des biens comparables vendus récemment, dans un périmètre pertinent :

• Surface ±10 %, prestations équivalentes, quartier similaire.
• J’ajuste le prix selon les écarts de confort, de travaux ou d’environnement.

Cela permet d’objectiver l’estimation par rapport à des ventes réelles et vérifiables.

6. 🎯 Proposition d’une stratégie de prix

Je vous propose une fourchette de prix justifiée, dans laquelle nous pourrons choisir ensemble une stratégie :

• Prix d’appel : Attirer un maximum d’acquéreurs et vendre rapidement
• Prix marché : Trouver le bon équilibre entre valeur et délai
• Prix ambitieux : Viser le haut de la fourchette, avec une vente plus longue