Urbanisme & Permis : Maîtrisez les Règles
Piscine, extension, garage... Avant de signer, comprenez ce que vous avez le droit de faire. Du zonage au permis de construire, tout est décrypté ici.
Quelle règle s'applique chez vous ?
Toutes les communes n'ont pas de PLU. Voici la hiérarchie pour savoir quel document consulter en mairie.
1. Le RNU
Règlement National d'Urbanisme
S'applique par défaut dans les petites communes sans aucun document local. Règle de base : Constructibilité limitée (uniquement dans les parties actuellement urbanisées).
2. Le PLU / PLUi
Plan Local d'Urbanisme (Intercommunal)
Le document roi. Il découpe la commune en zones (U, A, N) avec un règlement précis pour chacune. C'est lui qui définit hauteurs, reculs et aspects.
3. La Carte Communale
Intermédiaire
Plus simple que le PLU. Elle définit juste les zones constructibles et inconstructibles, mais renvoie au RNU pour les règles de construction (distances, aspect).
Les Outils Officiels Indispensables
Le Décodeur du PLU
Cliquez sur les cartes pour comprendre les termes techniques qui bloquent souvent les projets.
Le Zonage
U, AU, N, A...
Emprise au Sol
L'Ombre portée
Gabarit
Hauteur & Retrait
Biotope
Pleine Terre
Sélectionnez une notion ci-dessus pour comprendre son impact.
Comprendre les Zones
Zone U (Urbaine)
Constructible immédiatement. Réseaux présents.
Zone AU (A Urbaniser)
Réserve foncière future. Souvent bloquée (1AU vs 2AU).
Zone A (Agricole)
Inconstructible (sauf usage agricole). Extensions limitées.
Zone N (Naturelle)
Protégée. Inconstructible. Rénovation existant parfois tolérée.
Attention aux Surfaces !
"Surface" ne veut rien dire tout seul. En urbanisme, il y a 3 définitions différentes. Ne les confondez pas !
1. Surface de Plancher (SDP)
Usage : Permis de construire, seuil architecte.
C'est la surface habitable "administrative". On mesure l'intérieur des murs (nu intérieur), en déduisant les garages, les vides, et les hauteurs sous plafond < 1.80m. Les murs extérieurs ne comptent pas.
2. Surface Taxable
Usage : Calcul de la Taxe d'Aménagement.
Plus large que la SDP ! Elle inclut tout ce qui est clos et couvert > 1.80m, y compris les garages et les annexes. C'est sur cette base que vous paierez la taxe.
3. Emprise au Sol
Usage : Règles du PLU (CES), Recours PC.
C'est la projection verticale du volume. Elle inclut l'épaisseur des murs extérieurs et même les débords de toiture soutenus par des poteaux (auvents, carports). C'est l'ombre du bâtiment.
Simulateur : DP ou Permis ?
Le calcul se fait en temps réel. Modifiez les valeurs pour voir le résultat changer instantanément.
💡 En zone U, le seuil de la DP pour une extension passe de 20m² à 40m².
Important pour le seuil de l'Architecte (150m²).
En attente de saisie...
Remplissez les champs ci-dessus.
Les Taxes d'Urbanisme (Combien ça coûte ?)
Obtenir un permis, c'est bien. Savoir combien il va vous coûter en taxes, c'est mieux ! Deux taxes principales sont à prévoir.
1. La Taxe d'Aménagement (TA)
Payable 12 mois après l'autorisation. Elle finance les équipements publics.
- • Valeur Forfaitaire (2024) : ~914€ / m² (hors IDF)
- • Taux moyen : entre 1% et 5% (selon commune)
- • Ex : Abri jardin 10m² = ~300€ à 500€
2. La Redevance d'Archéologie (RAP)
Due pour tous travaux affectant le sous-sol (fondations, piscine...).
⚠️ Attention : Une piscine est taxée forfaitairement (250€/m² pour l'assiette) même si elle n'a pas de "surface taxable" classique.
Les Pièces du Dossier (Le casse-tête)
Un dossier incomplet = délai rallongé d'un mois. Voici la liste des pièces obligatoires pour un Permis de Construire ou une DP.
Plan de Situation
Où se trouve le terrain dans la commune ? (Extrait cadastral).
Plan de Masse
Vue de dessus cotée. Montre l'implantation, les accès, les réseaux.
Plan de Coupe
Vue verticale du terrain (avant/après) pour voir la pente et les hauteurs.
Notice Descriptive
Texte expliquant le projet, les matériaux, les couleurs (Uniquement pour PC).
Plan des Façades
Dessin de toutes les façades et toitures (état initial et futur).
Insertion Paysagère
Photomontage réaliste du projet dans son environnement.
La Chronologie d'un Dossier
Le parcours du combattant, étape par étape.
1. Dépôt du Dossier
En mairie ou en ligne (SVE). Vous recevez un Récépissé de Dépôt. C'est le point de départ du délai.
2. Instruction (1 à 3 mois)
DP : 1 mois.
Permis Maison : 2 mois.
Autre/ABF : 3 mois ou plus.
Si pas de réponse à la fin du délai = Accord Tacite (en principe, demandez un certificat de non-opposition).
3. Affichage (Le Panneau)
Dès l'obtention, affichage obligatoire sur le terrain (visible de la rue). C'est le point de départ du recours des tiers.
4. Recours des Tiers (2 mois)
Vos voisins ont 2 mois pour contester le permis. Conseil : Attendez la fin de ce délai avant de commencer les gros travaux ou faites passer un huissier pour sécuriser la date.
5. Chantier & DAACT
Ouverture de chantier (DOC). À la fin, dépôt de la DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux). La mairie a 3 à 5 mois pour contester la conformité.
Checklist Urbanisme
Questions Fréquentes (FAQ)
Combien de temps est valable un permis de construire ? ▼
Un permis est valable 3 ans. Il peut être prorogé (allongé) 2 fois pour 1 an, soit une durée maximale de 5 ans. Attention, les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an.
Quand l'architecte est-il obligatoire ? ▼
Dès que la Surface de Plancher totale de la construction (existant + extension) dépasse 150 m² après travaux.
Puis-je construire en limite de propriété ? ▼
Généralement oui, le Code Civil et la plupart des PLU autorisent la construction "en limite séparative". Si vous ne vous collez pas à la limite, vous devez souvent respecter un recul de 3 mètres minimum (Règle des 3 mètres). Vérifiez toujours votre PLU local.
Quelle différence entre Surface de Plancher et Surface Taxable ? ▼
La Surface de Plancher sert à savoir si vous avez besoin d'un architecte ou d'un permis (on déduit les murs, garages...). La Surface Taxable sert à calculer l'impôt (on compte TOUT ce qui est clos et couvert, garage inclus !).