La Loi de Finances pour 2025 a profondément modifié la fiscalité de la location meublée (LMNP). La fiscalité sur la plus-value au régime réel a été alourdie. Ce simulateur est à jour avec ces nouvelles règles.
| Régime | Type | Plafond de recettes | Abattement / Déduction | Idéal pour… | Limites / Obligations |
|---|---|---|---|---|---|
| Micro-Foncier | Nue | < 15 000 € loyers/an | ✅ Abattement 30 % | Investisseur avec peu de charges | ❌ Non applicable si dispositifs spéciaux (Pinel, déficit foncier, monuments historiques…) |
| Réel Foncier | Nue | > 15 000 € (ou option) | ✅ Déduction charges réelles + travaux. ✅ Déficit foncier jusqu’à 10 700 € imputable sur revenu global |
Investisseur avec TMI élevé et travaux lourds | ❌ Comptabilité détaillée, justificatifs, report excédent limité à 10 ans sur revenus fonciers |
| Micro-BIC (Location meublée classique) | Meublée 🛏️ | < 77 700 € recettes/an | ✅ Abattement 50 % | Location meublée longue durée avec charges modérées | ❌ Moins intéressant si charges > 50 % |
| Micro-BIC (Meublé de tourisme – depuis 2025) | Meublée 🏖️ | - Classés : ≤ 77 700 € - Non classés : ≤ 15 000 € |
- Classés : Abattement 50 % - Non classés : Abattement 30 % |
✅ Classés : régime encore attractif avec 50 % | ❌ Fin de l’ancien régime 71 % / 92 % en zone rurale. Beaucoup moins favorable en zones tendues. |
| Réel BIC (LMNP ou LMP) | Meublée 🛏️/🏖️ | Obligatoire si > 77 700 € recettes (ou sur option) | ✅ Déduction charges réelles + amortissements (bâti, mobilier, frais acquisition) → impôt souvent proche de 0 | Investisseur cherchant optimisation fiscale maximale | ❌ Tenue comptable lourde (bilan + liasse fiscale 2031). Terrain non amortissable. Réintégration amortissements possible en cas de plus-value si LMP. |
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Montant du prêt
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Mensualité du prêt
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Intérêts déductibles (1ère année)
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Meilleure option fiscale (impôt estimé)Ce calcul est basé sur l'impôt de la première année. Un régime à 0€ avec un déficit reportable (comme le Réel BIC) peut être plus avantageux à long terme qu'un régime avec un impôt légèrement négatif (comme le Réel Foncier).
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Rendement BrutFormule : (Loyer Annuel / Prix d'achat) * 100.
Indicateur de base, ne tient pas compte des frais et impôts.
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Rendement Net de chargesFormule : ((Loyer Annuel - Charges annuelles hors crédit) / Coût total d'acquisition) * 100.
Plus réaliste, intègre les frais de fonctionnement.
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Rendement Net-Net (après impôt)Formule : ((Loyer Annuel - Charges annuelles - Impôt) / Coût total d'acquisition) * 100.
Le vrai rendement de votre investissement.
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Cash-Flow / moisFormule : (Loyer mensuel) - (Mensualité de crédit) - (Charges mensuelles) - (Impôt mensuel).
Ce qu'il vous reste (ou ce que vous devez ajouter) chaque mois.
Vendre un bien locatif génère un impôt sur le gain réalisé. Utilisez le simulateur pour estimer votre impôt.
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Plus-value brute
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Impôt sur le revenu (19%)
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Prélèvements sociaux (17.2%)
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Total impôt
Plus-value brute : -
Impôt sur le Revenu : Abattement de - sur la base imposable de - = - d'impôt.
Prélèvements Sociaux : Abattement de - sur la base imposable de - = - de prélèvements.
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Cash-Flow Mensuel Moyen
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Rendement Net-Net (après impôt)
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Gain Net Total à la ReventePlus-value après impôt. Calculé sur la base des informations de la section "Anticiper la Sortie".